Ja!Colums van Karin • jr 2017 nr 1 • Kosten koper hoog?
kosten koper hoog?
Op het eerste gezicht lijkt Oostenrijk niet zo anders dan Nederland: klein en met een enigszins eigenwijze bevolking die snel z’n mening klaar heeft. Toch zijn er wel verschillen. Nederlanders hebben meestal een vrij open blik op de wereld, of menen dat in ieder geval te hebben. Oostenrijkers zijn meer gericht op hun eigen land. Wie kan ze dat kwalijk nemen. Als je in zo’n mooi land woont, vind je vanzelf wat makkelijker innerlijke rust. Bij de aankoop van een tweede huis is het goed om inzicht te hebben in het waarom van sommige verschillen.
Doppelmakler
Zo kennen we in Nederland van oudsher een verkopend en een aankopend makelaar. Deze zetten zich exclusief in voor één partij. Oostenrijk kent het zogenaamde dubbelmakelaarschap. Dit betekent dat dezelfde makelaar zowel voor verkoper als koper werkt. Dat vinden wij vaak maar raar, maar zo is het nu eenmaal geregeld in de Oostenrijkse makelaarswet. Die schrijft bovendien voor dat zowel de belangen van koper als van verkoper zorgvuldig en redelijk behartigd dienen te worden. Iedere bevoegde makelaar moet zich daaraan houden en is aansprakelijk als hij dit niet doet. Is het in Nederland wel echt zo anders? Zou niet iedere onderhandelaar als doel moeten hebben om voor beide partijen een goed resultaat te behalen? Zeker nu in de praktijk tegenwoordig bijna niemand meer een aankoopmakelaar in de arm neemt.
Een tweede verschil zijn de kosten koper (Kaufnebenkosten). Deze zijn anders opgebouwd dan in Nederland gebruikelijk is. Naast de overdrachtsbelasting (3,5%) en de inschrijvingskosten in het kadaster (1,1%) betaalt u contractkosten (2% ex btw) en makelaarsprovisie (3% ex btw). Legalisatie van de handtekening en diverse leges kosten samen ook nog eens zo’n 500 euro. Al met al kom je zo op ongeveer 10,5% van de koopprijs. Sommige Nederlanders schrikken met name van de makelaarsprovisie, die bij ons lager ligt. Toch valt dat verschil goed te verklaren. Zo zijn de rijafstanden bij ons kort, terwijl het in Oostenrijk niet ongebruikelijk is dat een makelaar per bezichtiging meer dan een uur heen en terug moet rijden. Daardoor kan hij per dag relatief weinig bezichtigingen begeleiden.
IN OOSTENRIJK BETAAL JE DE MAKELAAR ALLEEN BIJ AAN- OF VERKOOP VAN EEN HUIS
Daarnaast betaal je in Nederland vaak extra bedragen voor advertenties en open huis-dagen en geldt in Oostenrijk het principe no cure no pay. Er wordt dus alleen betaald bij aan- of verkoop. Omdat de huizen soms door verschillende makelaars worden aangeboden, lopen Oostenrijkse makelaars nogal eens inkomsten mis in vergelijking tot hun Nederlandse collega’s. Daar komt nog eens bij dat de spoeling veel dunner is. In ons dichtbevolkte landje staat in elke straat wel een huis te koop. In Oostenrijk geldt dat alleen in de steden. Daarbuiten is het aanbod veel geringer, zodat er per makelaar minder huizen in het bestand staan. Met die kennis in het achterhoofd worden de op het oog grote verschillen in kosten toch verklaarbaar.
Opmerking 1.12.2022
Inmiddels zijn de kosten koper voor tweede huizen in veel Europese landen gestegen. Zo wordt de overdrachtsbelasting op tweede woningen in Nederland verhoogd per 1.1.2023 naar 10,4%.
In Oostenrijk is het tarief ongewijzigd.
Karin Eegdeman, in Oostenrijk gecertificeerd als makelaar, schrijft over alles wat er komt kijken bij de aan- en verkoop van een appartement, huis, chalet of horeca-object in het land.
Ze is bereikbaar onder nummer 04071-10322 of via haar website alpreal.nl
Deze column verscheen eerder in het Oostenrijk Magazine tussen 2017 en 2020